دعوای تخلیه عین مستاجره

person


رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستند یا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می‌کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاه‌های می‌شود. از مهم‌ترین این دعاوی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است پیش بیاید، تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. چه اینکه مستاجر علی رغم انقضاء مدت اجاره اقدامی در راستای تخلیه ملک نمی‌نماید و موجر ناچار به اقدام قانونی علیه مستاجر می‌گردد. این در حالی است که در حال حاضر موجر نسبت به دریافت چک بابت تخلیه به موقع از مستاجر اقدام می‌نماید، اما حتی این اقدام نیز در اغلب موارد از بازدارنگی کافی برخوردار نیست.
اجاره نامه سندی است مدت دار که به موجب آن مالک ملک منافع ملک خویش را برای مدتی به توافق طرفین در اختیار شخصی دیگر میگذارد، در اصطلاح حقوقی اجاره دهنده ملک یا همان مالک ملک را موجر و اجاره کننده را مستاجرمی گویند
اجاره طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود.
در اصطلاح حقوقی تخلیه به معنای تخلیه ملک و خارج کردن افراد یا اشیا از تصرف شخصی دیگر است.
تنظیم قرارداد اجاره هم بصورت عادی هم بصورت رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در دفاتر مشاورین املاک مبادرت به تنظیم قرارداد می‌نمایند.
در خصوص تخلیه باید به مواد قانونی در قانون موجر و مستاجر مصوبه سال ۵۶ و۶۲ و ۷۶ مراجعه نمود. باید توجه داشت که در قرارداد‌های عادی حتماً دونفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء نمایند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ بهره‌مند شوند.
در فرضی که رابطه‌ی استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ باشد موجر می‌بایست با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک دادخواست تخلیه ملک را تقدیم شورا نماید.
دستور تخلیه در مواد ۲ و ۳ و ۴ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مورد بحث می باشد طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال  ۱۳۷۶:
قرارداد اجاره عادی باید:
1-در دو نسخه تنظیم شود
۲-مدت اجاره در آن قید شود
۳-به امضای هر دو طرف موجر و مستاجر برسد
 ۴- دونفر مورد اعتماد به عنوان شاهد ذیل اجاره نامه را امضا نموده باشد
بنا بر ماده ۳ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مدت اجاره ای که در اجاره نامه تعیین شده است باید منقضی شده باشد تا بتوان دادخواست دستور تخلیه مطرح گردد.
مرجع صالح برای طرح دعاوی تخلیه اجاره
اصولا دادگاه های عمومی برای طرح این دعاوی صالح هستند اما اگر تخلیه اماکن مسکونی مدنظر باشد، شوراهای حل اختلاف نیز برای رسیدگی به این دعاوی صلاحیت دارند. اما برای تخلیه محل کسب و امثال آن، محاکم دادگستری صلاحیت رسیدگی دارند. البته ممکن است در پاره ای از موارد نیز این دو مرجع در کار یکدیگر دخالت هایی هم بکنند. مثلا شورای حل اختلاف برای برخی موارد در مورد دعاوی سرقفلی نیز تصمیم می گیرد، در حالی که قانون صراحت دارد که شوراهای حل اختلاف، تنها نسبت به دعاوی اماکن مسکونی صالح هستند و نباید وارد رسیدگی به دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت شوند. بند ب. ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴/۰۹/۱۶ چنین میگوید : رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف می‌باشد.
به این ترتیب، جهت تنظیم دادخواست دستور تخلیه برای اجاره نامه های سند عادی توسط موجر یا وکیل مجرب اولاً باید به دفتر خدمات مراجعه نمود و دادخواست دستور تخلیه تنظیم گردد،  که از جمله ادله لازم برای این دعوی ١-سند مالکیت موجر ٢- اجاره نامه عادی میباشد و سپس دادخواست تنظیمی به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع می شود. شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. اگر مؤجر مبلغی به عنوان رهن از مستاجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مکلف است ظرف مهلتی نسبت به تخلیه اقدام کند.
تشریفات طرح دعاوی تخلیه
بعد از انقضای مدت اجاره، موجر باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند و شورای حل اختلاف نیز موظف است ظرف یک هفته دستور تخلیه را به ماموران انتظامی بدهد. البته ممکن است مستاجر به دلیل عسر و حرج خود، درخواست مهلت بیشتری کند. اما در نهایت حکم تخلیه باید ظرف دو هفته اجرا شود. یعنی مامور اجرا موظف است در مهلت ذکر شده، اثاث مستاجر را از منزل خارج کند.
مبلغ پرداختی به موجر باید هنگام تخلیه به مستاجر مسترد شود. یعنی با سپردن این مبلغ نزد شورای حل اختلاف، تخلیه عملی می شود. برای گرفتن حکم تخلیه یک هفته‌ای، باید یا سند رسمی تنظیم شده باشد و یا اینکه اگر قرارداد با سند عادی تنظیم شده باشد، دو شاهد زیر آن را ا مضا کرده باشند. گاهی شاهد زیر این قرارداد ها را امضا نمی کند و طرفین از این بابت دچار مشکل می شوند.
اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره فرم اجرائیه از قسمت اجرای اداره ثبت اسناد تهیه و پس از تکمیل، درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره تنظیم کرده به عمل می‌آید و دفتر خانه اقدام به صدور اجرائیه نموده و اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال و آن اداره ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ اقدام نموده و مامور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستاجر ابلاغ نماید و مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید. جهت اجرای حکم تخلیه موجر موظف است مبلغ ودیعه و یا رسید پرداخت آن به مستاجر را به دایره اجرا تسلیم نماید. در صورت ادعای مالی نسبت به مستاجر، موجر همزمان در دادگاه یا مرجع صالح اقامه دعوی نموده و دستور توقیف تمام یا قسمتی مبلغ ودیعه را به دایره اجرا تحویل می‌دهد.
اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و... باشد نمی‌تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام نماید، بلکه می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه یا شورای حل اختلاف حسب مورد مراجعه و دادخواست جداگانه تقدیم نماید و با درخواست و صدور قرارتامین خواسته نیز می‌تواند مبلغ ودیعه را نزد شورا یا دادگاه توقیف نماید (پس از پرداخت خسارت احتمالی) تا پس از صدور و قطعی شدن رای مبلغ مورد حکم از آن محل برداشت گردد. بهتر است اقامه این دعوی قبل از درخواست تخلیه صورت پذیرد تا گواهی توقیف مبلغ ودیعه یا گواهی تقدیم دادخواست، همزمان با درخواست تخلیه به مرجع رسیدگی کننده، تقدیم گردد.
تهیه شده در گروه حقوقی اتحاد

گروه وکلای اتحاد